2006年6月1日至今，“90/70”政策已实施2年有余。按照房地产开发周期，2006年6月1日之后启动的项目或已出让的土地，目前大部分已进入市场销售。

　　对于“90/70”政策的出现，此前有业内人士预测，选择购买小户型的以自住者居多，受宏观政策影响不会太明显，小户型的春天或将来临。然而该政策已施行两年，如今的厦门楼市，中小户型住宅发展状况如何，是否已经迎来了发展的春天？

　　“90/70”政策实施2周年“大考”

　　“90/70”政策出台之初，厦门房地产业内就有人预测，2008年小户型将唱主角。

　　时隔两年，在厦门的市场上，虽然小户型数量在增多，但根据厦门市国土房产局最新发布的统计数据计算，今年5月成交的商品居住用房（住宅和别墅）中，90平方米以下的户型仅占成交总套数的28.4%。

　　对此，业内人士指出，政策公布和实施存在时间差，且厦门贯彻“90/70”政策坚持“总量控制、区域平衡”原则，政策存在弹性。不过，最新发布的《厦门市2008年住房建设计划》却明确指出，今年新开工住房项目中，面积90平方米以内的户型，将占到71.4%。现状  90平以上户型成交比重大

　　“在厦门岛内，小户型并不好找”，采访中阿涛告诉记者。

　　80后的阿涛，大学毕业后到厦门工作已4年。因要结婚，买房成了当务之急。他说，经济承受能力有限，厦门房价却较高，想在岛内稍好的位置买房，只能考虑中小户型。

　　于是，两年前，“90/70”政策出来时他就开始期待，现在却发现，岛内新推楼盘仍以大户型为主，“总价太高，只能考虑二手房或岛外楼盘”。

　　记者了解到，困惑的并非只有阿涛。根据厦门的房价，岛内一套90平方米的房子，动辄百万；而岛内近期推出的新盘，多在90平方米以上。

　　不仅如此，从交易数据看来，厦门楼市的成交仍以大户型为主流。据市国土房产局的数据，今年5月，90平方米以上户型，成交套数占71.6%，其中120—144平方米户型最受欢迎。

　　对于该现象，厦门市房地产协会常务副秘书长陈守正分析，闽南人偏好宽松、舒适的房子，尤其看重门厅，厅堂一般就要40多平方米，“户型面积自然小不了”。

　　中大户型成交量较高，在厦门红码房地产代理有限公司总经理秦志坚看来是因“外来置业客群较多导致市场对大户型需求加大”所致。

　　秦志坚解释，占较大比例的周边地市、港台的中高层管理人员等客群，消费能力强，换房、休闲度假的动机，促进了市场对大户型的需求，于是岛内开发以大户型为主。

　　不过，市场上中小户型比重偏小，也是小户型成交比例较小的原因之一。厦门航空房地产开发有限公司副总经理吴卫华说，前几年楼市发展势头强劲，岛内楼盘即便都是大户型也销售火暴，因而人们对小户型的实际需求受到压抑。

　　一位一线销售人员透露，因近年来房价疯涨，岛内大户型供应增多，面积越大越难卖。很多有刚性需求的年轻置业者，因承受能力有限，不得不将目光转向岛外以及周边地区。

　　说法  政策公布和实施有时间差

　　从市国土房产局发布的数据来看，“小户型的春天”似乎并未到来。对此，城市年轮策划代理有限公司咨询部经理李琦认为，主要是政策公布和实施存在的时间差所致。

　　记者了解到，厦门对“90/70”政策的执行，不可谓不及时。政策出台后不久，厦门有关部门便表示，“今后出让的土地，将尽量增加90平方米以下的中小户型，在总量上达到90平方米以下的户型占70%”。

　　“90/70”政策出台时，厦门市规划局局长赵燕菁曾表示，在细则出台前，厦门就已开始执行相关规定。2006年8月8日出让的岛外6幅涉及居住项目的地块中，有5幅明确规定“套型90平方米以下的住房面积所占比重必须达到开发建筑总面积70%以上”，位于集美的一地块，更是规定“套型建筑面积一律不得超过90平方米”。

　　“90/70”政策出台之后，厦门对“限150”政策作出相应调整，足以显示厦门市对“90/70”政策的执行力度和决心。而在此之前，厦门曾规定，“今后岛内新报建的商品住宅每户建筑面积一般不小于150平方米，且原则上不再批建小户型”。

　　业内人士指出，近两年厦门房地产市场中推出的大户型，多是在“限150”的背景下开发的。

　　对于岛内大户型不降反升的现象，李琦指出，政策公布和实施有一个时间差，且岛内一些项目是存量土地，不受新政策约束；加上政策的弹性，一些新出让土地也不受限制，例如今年4月8日出让的湖边水库一地块。

　　据悉，李琦所说的政策弹性，指“在区域平衡上，岛外将严格执行这一规定，90平方米以下的户型肯定会大幅增加，而岛内将根据特定区域、地段有所区别，具体要视每个项目的具体情况而定”。

　　趋势  新增商品房原则上小户型比例不低于70%

　　最新发布的《厦门市2008年住房建设计划》中，对2008年—2010年的住房建设量作出了相应调整，今年新开工的住房面积预计控制在574万平方米左右。

　　同时，在对“90/70”政策的实施上，作出了更加明确的规定。

　　据厦门市规划局资料统计，2006年1月1日以来，已取得用地规划许可证，但未取得施工许可证的商品房项目，住宅总建筑面积约374万平方米。

　　对于此类项目，厦门规划适当调整小户型比例，90平方米以下的住宅建筑面积为204万平方米，占54.5%。其中，翔安所占比例最大,占66.7%。

　　而今年新增商品房中，小户型的比重更达61%，除翔安有所下降外，其他各区均明显增加，其中海沧尤为明显，达65%。

　　“这样的市场背景下，贯彻‘90／70’政策，其实是救了开发商的命”，凌峻(东南)房地产策划代理有限公司董事总经理王艺进表示。

　　王艺进解释，受国家金融调控政策影响，今年以来楼市普遍降温，投资性需求受到抑制，中小户型多以经济实用为主，对于经济能力有限，有自住性需求的购房者来说，是最适合的选择，而目前市场上该类型购房者是主流。

　　而据吴卫华介绍，该公司去年年底拍下的同安地块，也就是厦航·同城尚院，将完全按照“90/70”政策的户型配比规定来打造。“我们专门组织队伍到外地考察小户型的做法，发现很多小户型也可以设计出非常好的产品。”

　　记者了解到，按照“国六条”的要求，新开工的住房套型建筑面积90平方米以下的住房，总面积须达到70%以上。厦门今年住房建设规划，用于平衡的对象主要包括存量商品住房、新增商品住房、新开工的保障性住房和外口住房。

　　根据安排，厦门市将加大社会保障性住房、外口住房的建设。对于新增的商品住房，原则上要求小户型面积比例不低于70%。